De essentie van een kwalificatie
De kwalificatie van een huurregime is niet zomaar een juridische formaliteit. Het bepaalt in grote mate welke regels gelden voor de duur van het huurcontract, de opzegmogelijkheden en daarmee de mate van huurbescherming. Het verschil in kwalificatie is essentieel. Bij een 290-bedrijfsruimte heeft de huurder immers recht op een minimale huurperiode van vijf jaar. Ook is het voor de verhuurder niet eenvoudig om de huur op te zeggen: er moet een wettelijke opzeggingsgrond zijn en er gelden strikte termijnen en formaliteiten. Bij een 230a-bedrijfsruimte ligt dat anders. De huurovereenkomst kan – mits schriftelijk overeengekomen – in principe op ieder moment worden beëindigd en de huurder heeft alleen nog recht op (tijdelijke) ontruimingsbescherming.
Het arrest van hof Arnhem-Leeuwarden van 17 april 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:3139) laat dit belang van een juiste kwalificatie nog eens extra zien. De vraag die in dit arrest aan bod kwam, was of een apotheek moet worden aangemerkt als een 290- of 230a-bedrijfsruimte. Dit – en de overwegingen van het hof daarbij – zal hieronder worden uiteengezet.
Kwalificatie bedrijfsruimte
De wet bepaalt of er sprake is van een 290-bedrijfsruimte of van een 230a-bedrijfsruimte. Indien art. 7:290 BW niet van toepassing is, maar het gehuurde wél een gebouwde onroerende zaak met een bedrijfsmatige bestemming is, dan is sprake van het 230a-huurregime. Voor een aanspraak op art. 7:230a BW, is derhalve vereist dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak (of op een gedeelte daarvan), die niet als ‘woonruimte’ in de zin van art. 7:233 BW, noch als ‘bedrijfsruimte’ in de zin van art. 7:290 lid 2 BW kan worden gekwalificeerd. Art. 7:230a BW wordt gezien als een ‘restcategorie’.
Art 7:290 lid 2 BW luidt als volgt:
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. (...)
c. (...)
Voor de kwalificatie als 290-bedrijfsruimte is vereist dat het gehuurde volgens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, zoals bedoeld in lid 2 van art. 7:290 BW. Beslissend is daarbij hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Bij de beoordeling van de vraag wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan, zijn de keuze voor een modelovereenkomst en de kwalificatie van de bedrijfsruimte in de overeenkomst – op zichzelf bezien – niet doorslaggevend. Welk gebruik van het gehuurde de partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, kan eveneens blijken uit de aard en de inrichting van het gehuurde, alsmede het feitelijk gebruik daarvan.
Gebruik van een modelcontract
Voor de bestemming van het gehuurde is bepalend wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst met het gebruik ervan voor ogen hadden. In het arrest van hof Arnhem-Leeuwarden bleek uit de huurovereenkomst dat partijen het gehuurde wilden gebruiken als apotheek. Zij gingen er daarbij vanuit dat het gehuurde, met die bestemming, onder het huurregime van art. 7:230a BW viel. Dit blijkt onder meer uit het feit dat zij gebruikmaakten van het ROZ-model voor 230a-bedrijfsruimte. Het hof maakt echter duidelijk dat het enkele gebruik van dit ROZ-model niet automatisch betekent dat daadwerkelijk sprake is van een huurovereenkomst in de zin van art. 7:230a BW. De keuze voor een bepaald modelcontract en de kwalificatie die partijen daaraan in de overeenkomst geven, zijn op zichzelf immers niet doorslaggevend.
Vrij beroep
Bij de totstandkoming van de eerste voorloper van afdeling 7.4.6 BW (in werking getreden op 1 mei 1971) is bewust gekozen om huurders van 290-bedrijfsruimte extra huurbescherming te bieden. De wetgever ging ervan uit dat deze huurders voor hun omzet sterk afhankelijk zijn van een vaste klantenkring en doorgaans aanzienlijke investeringen doen in de inrichting van het gehuurde pand. Daardoor zijn zij in economisch opzicht vaak gebonden aan één specifieke locatie. Een bedrijf verplaatsen naar een andere locatie is voor deze ondernemers meestal geen reële optie zonder ingrijpende nadelige gevolgen, zoals het verlies van nog niet terugverdiende investeringen of opgebouwde goodwill. Bovendien is het onzeker of op korte termijn een gelijkwaardige alternatieve locatie beschikbaar zal zijn. Een eventuele verhuizing brengt bovendien hoge kosten met zich mee voor transport, herinrichting en het opnieuw opbouwen van klantenbinding. Om die reden wordt dit type bedrijfsruimte ook wel aangeduid als 'plaatsgebonden bedrijfsruimte'. Juist vanwege deze economische kwetsbaarheid hebben huurders van 290-bedrijfsruimte recht op de vergaande huurbescherming die het wettelijke stelsel hen biedt.
De reden waarom de wetgever heeft besloten om afdeling 7.4.6 BW niet van toepassing te verklaren op bedrijfsruimten van zogenoemde ‘vrije beroepers’ ligt in de aard van hun werkzaamheden. Voor de uitoefening van een vrij beroep – zoals bijvoorbeeld een advocaat of huisarts – geldt doorgaans dat zij veel minder plaatsgebonden zijn dan ondernemers met een winkel of horecabedrijf. Ook stellen zij in de regel minder specifieke eisen aan de inrichting van het pand en doen zij minder ingrijpende investeringen in het gehuurde. Met andere woorden: het ontbreken van een sterke economische binding aan de locatie en het ontbreken van een noodzaak tot substantiële investeringen maken dat ‘vrije beroepers’ niet dezelfde kwetsbare positie innemen als huurders van 290-bedrijfsruimte. Daarom heeft de wetgever er voor gekozen om hen uit te sluiten van de uitgebreide huurbescherming.
In het arrest van hof Arnhem-Leeuwarden werd door een van de procespartijen beoogd dat een apotheek kwalificeert als ‘vrij beroep’. Het hof zag dit echter anders en overwoog dat bij een apotheker – veel meer dan bij een advocaat of huisarts – de uitoefening van het beroep is gebonden aan de bedrijfsruimte en minder aan de persoon. Bij een huisarts gaat een persoon immers naar een specifieke arts voor advies of een behandeling, terwijl men voor het afhalen van geneesmiddelen langsgaat bij de apotheek die voor hen het dichtstbij is.
Kleinhandelsbedrijf
Indien het gehuurde feitelijk wordt gebruikt voor de bedrijfsmatige verkoop van roerende zaken aan particulieren, is het bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf. Hof Arnhem-Leeuwarden overwoog in het kader van een apotheek dat niet wordt gekeken naar de werkzaamheden van een apotheker zelf, maar naar het geheel van activiteiten dat in een apotheek plaatsvindt. De activiteiten van een apotheek bestaan uit de terhandstelling van geneesmiddelen op recept, geneesmiddelen zonder recept en de verkoop van gezondheidsproducten. De terhandstelling van geneesmiddelen op of zonder recept wordt aangeduid als koop, waarbij een geneesmiddel wordt verkocht en geleverd aan een consument. Het feit dat er bij de transactie ook een geneeskundige behandelingsovereenkomst met een patiënt wordt gesloten doet niet af aan de kern van die transactie. Een consument komt in de eerste plaats naar een apotheek om het (voorgeschreven) geneesmiddel te verkrijgen, aldus hof Arnhem-Leeuwarden.
Hof Arnhem-Leeuwarden overwoog eveneens dat de kwalificatie als kleinhandelsbedrijf passend is, ook wanneer activiteiten rondom de verkoop, bijvoorbeeld afstemming van het product op de consument, het gereedmaken van het product, advisering over het gebruik en het leveren van nazorg, benodigd of verplicht zijn. Het feit dat deze activiteiten worden verricht rondom de verkoop van die producten en dat voor die dienstverlening professionele kennis is vereist, maakt niet dat het element ‘koop’ in de transactie is ondergeschikt. Daarmee is de gehuurde apotheek, aldus het hof, bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW.
Een voor het publiek toegankelijk lokaal en rechtstreekse levering van goederen of dienstverlening
Het gehuurde kwalificeert echter pas als 290-bedrijfsruimte, indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Een van de procespartijen – in het arrest bij hof Arnhem-Leeuwarden – voerde aan dat bij een apotheek geen sprake is van rechtstreekse levering. Volgens deze partij levert de apotheker grotendeels geneesmiddelen op recept, die vervolgens door de zorgverzekeraar worden betaald. Het hof overwoog echter dat dit niet afdoet aan het oordeel dat sprake is van rechtstreekse levering. Het geneesmiddel wordt immers verkocht en rechtstreeks aan de consument geleverd; er is geen sprake van levering via of door een ander.
Ook uit het feit dat geneesmiddelen grotendeels slechts op recept worden verstrekt, kan niet worden afgeleid dat geen sprake is van een verkooppunt en dus geen ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’ in de zin van art. 7:290 lid 2 BW. Vast staat immers dat het publiek de apotheek tijdens openingstijden zonder afspraak kan binnenlopen om geneesmiddelen zonder recept of andere producten aan te schaffen. Daarnaast geldt in Nederland het beginsel van vrije apotheekkeuze: een patiënt mag een geneesmiddel op recept afhalen bij elke apotheek, ongeacht of men daar is ingeschreven.
Conclusie
Het gehuurde is derhalve bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, waarbij sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal waarin roerende zaken rechtstreeks aan particulieren worden geleverd. Op basis daarvan overwoog het hof Arnhem-Leeuwarden dat een apotheek kwalificeert als een 290-bedrijfsruimte.
Zoals eerder aangegeven, is de juiste kwalificatie van het juiste huurregime van groot belang binnen het huurrecht. Deze kwalificatie bepaalt immers welke regels van toepassing zijn, wat grote gevolgen kan hebben voor uw positie als huurder of verhuurder. De kwalificatie van het concrete huurregime blijft een complexe aangelegenheid. Onze specialisten voorzien u graag van deskundig advies daaromtrent.
