Voorbereidingsbesluiten gooien soms roet in het eten van een ontwikkelaar. Een voorbereidingsbesluit zorgt er namelijk af en toe voor dat een ontwikkeling vertraging oploopt of zelfs helemaal niet door kan gaan.
Wat verandert er bij voorbereidingsbesluiten onder de Omgevingswet en waar liggen juist mogelijkheden? Thijs Cornel zocht het uit.
Datum: 24 mei 2024
Gewijzigd 30 mei 2024
Geschreven door: Thijs Cornel
Leestijd: +/- 4 minuten
“Met het voorbereidingsbesluit wordt bepaald dat voor het gehele grondgebied van Amsterdam verboden is om het gebruik van gronden en/of bouwwerken te wijzigen naar: vormen van bedrijfsvoering die blijkens hun reclame-uiting, presentatie, assortiment of bedrijfsvoering zijn te kwalificeren als zogenoemde flitsbezorgdiensten vanuit darkstores.”
In bijna alle grote steden in Nederland is in de afgelopen jaren een voorbereidingsbesluit met de bovenstaande strekking genomen. Het doel van een voorbereidingsbesluit is dat de overheid activiteiten - zoals flitsbezorging - voorkomt die strijdig zijn met nieuwe regels die worden voorbereid. In een snel veranderend woon- en ondernemerslandschap gebruikten overheden het voorbereidingsbesluit steeds vaker als een noodoplossing om nieuwe en onvoorziene ontwikkelingen te voorkomen. Kortom, een voorbereidingsbesluit kan ertoe leiden dat een initiatief van een particulier of projectontwikkelaar geen doorgang meer kan vinden.
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet verandert er ook voor wat betreft voorbereidingsbesluiten het nodige. In dit artikel bespreekt Thijs een aantal belangrijke wijzigingen, maar staat hij vooral stil bij het overgangsrecht.
Regels met betrekking tot het voorbereidingsbesluit staan in het oude stelsel in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Een voorbereidingsbesluit kan niet alleen een bouw- of sloopverbod, maar bijvoorbeeld ook een gebruiksverbod bevatten. Zodra een dergelijk besluit in werking treedt, is het niet langer toegestaan om de verboden activiteiten zonder omgevingsvergunning te verrichten. Een vergunningaanvraag voor een ontwikkeling in een gebied waar een voorbereidingsbesluit geldt, wordt aangehouden.
Een voorbereidingsbesluit geldt, gelet op de vervalgronden in artikel 3.7 Wro, in beginsel voor maximaal één jaar. Het voorbereidingsbesluit vervalt namelijk wanneer er niet binnen één jaar na inwerkingtreding van dat besluit een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd. Daarnaast vervalt het wanneer het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan wordt vastgesteld.
Onder de Omgevingswet nemen we (op termijn) afscheid van alle verschillende bestemmingsplannen per gemeente. De verschillende bestemmingsplannen moeten onderdeel uit gaan maken van één omgevingsplan per gemeente. De ‘oude’ bestemmingsplannen vormen per 1 januari al een tijdelijke variant van dat omgevingsplan. Wijzigingen van het omgevingsplan ná 1 januari vormen in beginsel het ‘nieuwe’ deel van het omgevingsplan.
Voorbereidingsbesluiten moeten ook in dezelfde vorm mee. Voor besluiten waarvoor nog vóór 1 januari 2024 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd, blijft het oude recht gelden. Die ‘oude’ voorbereidingsbesluiten gaan onderdeel uitmaken van het tijdelijke omgevingsplan. Het voorbereidingsbesluit loopt in beginsel door tot het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld.
Er gelden op dit moment ook nog veel voorbereidingsbesluiten waarvoor nog géén ontwerpplan ter inzage is gelegd. Die voorbereidingsbesluiten zijn per 1 januari een ‘voorbereidingsbesluit nieuwe stijl’ geworden. De regels uit de ‘nieuwe stijl’ voorbereidingsbesluiten wijzigen het omgevingsplan met voorbeschermingsregels. Thijs onderscheidt daarbij twee varianten:
Met name de laatste wijziging is er een om je van bewust te zijn. Vorig jaar genomen voorbereidingsbesluiten vervallen dus niet langer na één jaar, maar kunnen nog maximaal anderhalf jaar langer blijven gelden. Het kan dus (veel) langer duren voordat er op de voor jouw ontwikkeling beoogde locatie weer mogelijkheden ontstaan.
Is er dan alleen slecht nieuws? Gelukkig niet! Na verloop van anderhalf jaar zullen in veel gemeenten waar nu voorbereidingsbesluiten gelden wel weer mogelijkheden ontstaan. Een voorbereidingsbesluit vervalt wanneer er niet binnen anderhalf jaar is besloten tot een wijziging van het omgevingsplan. Veel gemeenten gaan (nog) niet graag over tot het wijzigen van het omgevingsplan gelet op de omvang van die lokale wetgevingsoperatie. Voorbereidingsbesluiten zullen in veel gemeenten dus komen te vervallen. Het herhaald nemen van een voorbereidingsbesluit is niet toegestaan, zo blijkt uit de totstandkomingsgeschiedenis.
Kortom, na verloop van anderhalf jaar is er weer van alles mogelijk!
Loop je voor jouw ontwikkeling aan tegen de beperkingen van een voorbereidingsbesluit? Neem vrijblijvend contact met ons op, zodat we samen op zoek kunnen naar een oplossing.