Wat is een voorwaarde in vastgoedcontext?
Een opschortende voorwaarde betekent dat de werking van de koopovereenkomst afhankelijk wordt gemaakt van een toekomstige onzekere gebeurtenis. De koop hangt als het ware in de lucht tot de voorwaarde is vervuld. In de vastgoed- en projectontwikkelingspraktijk gaat het dan vaak om het verkrijgen van financiering, interne toestemming, een onherroepelijke omgevingsvergunning, planologische medewerking van de gemeente of het sluiten van een anterieure overeenkomst.
Een ontbindende voorwaarde werkt precies andersom: de koopovereenkomst komt direct tot stand, maar kan worden beëindigd als de in het contract omschreven toekomstige onzekere gebeurtenis zich voordoet (bijvoorbeeld bij het uitblijven van financiering of een definitieve weigering van een vergunning).
Kort gezegd stelt een opschortende voorwaarde de werking van de koop uit totdat aan de randvoorwaarde is voldaan, terwijl een ontbindende voorwaarde juist een vangnet biedt om een al gesloten koop weer ongedaan te maken als een risico zich verwezenlijkt.
Zolang de opschortende voorwaarde niet is vervuld, bestaat juridisch gezien nog geen definitieve koopverplichting. Deze voorwaarden zijn dus een krachtig instrument om risico’s te beheersen, maar juist daarom is het van groot belang dat duidelijk is wanneer de voorwaarde wél of niet is vervuld, of een beroep daarop nodig is en binnen welke termijnen. Hetzelfde geldt voor ontbindende voorwaarden: ook daar moet ondubbelzinnig vaststaan wanneer de ontbindende gebeurtenis zich voordoet en welke rechten en verplichtingen dan gelden.
Wanneer is een voorwaarde te vaag?
Een voorwaarde mag niet zó onbepaald zijn dat partijen of een rechter achteraf niet goed kunnen vaststellen of zij is vervuld. Het uitgangspunt in het contractenrecht is dat afspraken voldoende bepaalbaar moeten zijn. Begrippen als “voldoende medewerking”, “passende financiering” of “naar tevredenheid van koper” zijn risicovol als niet wordt uitgewerkt wat daar precies onder wordt verstaan.
Voorbeeld: “De koop is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat koper voldoende financiering verkrijgt.” Wat is “voldoende”? Is dat 70%, 80% of 100% van de koopsom? Gaat het alleen om bankfinanciering of telt eigen vermogen ook mee? Geldt de voorwaarde ook als vervuld als de koper geen handelingen heeft verricht om financiering te regelen? Ontbreekt die concretisering dan kan discussie ontstaan of de voorwaarde wel of niet is vervuld. In het uiterste geval kan een rechter oordelen dat de bepaling zó onduidelijk is dat zij niet (goed) toepasbaar is, of dat deze anders moet worden uitgelegd dan één van de partijen voor ogen stond.
Een vergelijkbare discussie kan ontstaan bij ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld wanneer partijen hebben vastgelegd dat de koopovereenkomst wordt ontbonden bij “onvoldoende verkoop” of “onvoldoende interesse van financiers”, zonder dat duidelijk is wat daaronder wordt verstaan.
Nietige voorwaarde
Voorwaarden kunnen ook nietig zijn, bijvoorbeeld als zij in strijd zijn met dwingend recht of als sprake is van een zuiver potestatieve voorwaarde (een voorwaarde die volledig afhangt van de wil van één partij, zonder objectieve maatstaf).
In de rechtspraak is aanvaard dat dergelijke voorwaarden kunnen worden genegeerd of anders uitgelegd, bijvoorbeeld als een recht op ontbinding of als een inspanningsverplichting om de voorwaarde te vervullen. Voor partijen betekent dit dat de zorgvuldig gekozen risicoverdeling door de rechter kan worden bijgesteld. Dat is zelden gewenst, zeker niet bij grote grondposities of langlopende gebiedsontwikkelingen. Dat kan zowel bij opschortende als ontbindende voorwaarden spelen; de kwalificatie die partijen zelf in het contract gebruiken, is niet altijd beslissend.
Hoe formuleert u een heldere en rechtsgeldige voorwaarde?
Een opschortende voorwaarde werkt in beginsel van rechtswege: zodra de in het contract omschreven gebeurtenis zich voordoet, wordt de koop automatisch onvoorwaardelijk, zonder dat één van de partijen daar een aparte verklaring voor hoeft af te leggen. Voor een ontbindende voorwaarde geldt dat de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden, enkel door het in vervulling gaan van die voorwaarde. Juist omdat het zo “automatisch” gaat, is in de praktijk vaak discussie over de vraag of en wanneer een voorwaarde precies is vervuld en dus of de overeenkomst inmiddels wel of niet onvoorwaardelijk is geworden.
Daarom werken wij in vastgoed- en projectontwikkelingscontracten veelal met contractuele ontbindingsrechten (in plaats van een ‘van rechtswege’ werkende voorwaarde). Zo’n ontbindingsrecht brengt slechts ontbinding met zich mee indien de betreffende partij daar door middel van een duidelijke, schriftelijke verklaring binnen een afgesproken termijn een beroep op doet.
Voor de praktijk zijn enkele praktische vuistregels van belang:
- Zorg allereerst dat de voorwaarde zoveel mogelijk objectief toetsbaar is. Koppel de voorwaarde aan concrete gebeurtenissen of documenten: een onherroepelijke omgevingsvergunning (met een duidelijke definitie wanneer sprake is van “onherroepelijk”), een vastgesteld bestemmingsplan, een ondertekende financieringsovereenkomst of een raadsbesluit. Vermijd termen als “voldoende” of “naar tevredenheid” of “naar inzicht” zonder nadere invulling.
- Daarnaast is van belang om duidelijke termijnen af te spreken: tot wanneer heeft de betreffende partij de tijd om de voorwaarde te laten vervullen? Wat gebeurt er als die termijn verstrijkt zonder vervulling?
- Verder is het raadzaam om vast te leggen welke inspanningsverplichtingen partijen hebben. Moet de koper aantonen dat hij zich daadwerkelijk heeft ingespannen om financiering of de vergunning te verkrijgen? En moet de verkoper meewerken aan aanvragen, informatie aanleveren of toestaan dat onderzoeken op het perceel worden uitgevoerd?
- Tot slot verdient het aanbeveling om te bepalen hoe, wanneer en door wie een beroep op de voorwaarde moet worden gedaan (bijvoorbeeld schriftelijk, aangetekend, vóór een bepaalde datum, enkel de koper of juist de verkoper). Een vaag geformuleerde voorwaarde levert procesrisico’s op.
Conclusie
Voorwaarden zijn onmisbare instrumenten in koopcontracten. Zij maken het mogelijk om grote investeringen pas definitief aan te gaan als cruciale randvoorwaarden op orde zijn. Tegelijkertijd schuilt in te ruime of te vage formuleringen een aanzienlijk juridisch risico. Een voorwaarde kan dan feitelijk onbruikbaar zijn, anders worden uitgelegd dan bedoeld of zelfs (gedeeltelijk) nietig worden geacht, met alle gevolgen voor de risicoverdeling en positie van partijen.
Voorwaarden moeten concreet, objectief toetsbaar en temporeel goed afgebakend zijn. Daarbij moeten er heldere afspraken over inspanningsverplichtingen, termijnen en de wijze van inroepen worden gemaakt. Een zorgvuldige formulering aan de voorkant voorkomt kostbare discussie en procedures aan de achterkant.
