Opschortende voorwaarde: de verplichtingen gaan pas werken als…
Bij een opschortende voorwaarde wordt de werking van de afgesproken verplichtingen afhankelijk gemaakt van een toekomstige onzekere gebeurtenis. Bijvoorbeeld: “De koop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de koper uiterlijk op 1 december een omgevingsvergunning verkrijgt.”
De overeenkomst is dan al tot stand gekomen, maar de verplichtingen waarop de voorwaarde ziet gaan pas werken zodra de voorwaarde is vervuld. Dat kunnen alle verplichtingen uit de overeenkomst zijn, maar ook alleen de verplichtingen tot betaling en levering. Partijen kunnen bijvoorbeeld afspreken dat de koper ondertussen wél verplicht is de vergunning aan te vragen.
Dat is iets anders dan een voorbehoud dat bepaalt dat de overeenkomst zelf pas tot stand komt na een bepaalde gebeurtenis. Bij een opschortende voorwaarde bestaat al een voorwaardelijke overeenkomst, maar is de werking van de betreffende verbintenis afhankelijk van het intreden van de voorwaarde. Partijen kunnen daarom niet zonder meer doen alsof er nog niets is afgesproken.
Het voordeel voor de koper is duidelijk: hij hoeft nog niet te betalen en af te nemen zolang de daarvoor afgesproken voorwaarde niet is vervuld. Maar die bescherming kan ook een beperking worden. Als de koper toch zonder vergunning wil doorgaan, dan kan hij de voorwaarde niet zonder meer eenzijdig opzijzetten en levering verlangen. Dat hangt af van wat partijen hebben afgesproken en in wiens belang de voorwaarde is opgenomen.
Ontbindende voorwaarde: de verplichtingen werken, totdat…
Bij een ontbindende voorwaarde is het uitgangspunt omgekeerd. De verplichtingen werken direct, maar vervallen in beginsel automatisch zodra de afgesproken onzekere gebeurtenis plaatsvindt. Bijvoorbeeld: “De koop vervalt als de koper op 1 december geen omgevingsvergunning heeft verkregen.”
Het verschil zit dus in het vertrekpunt. Bij een opschortende voorwaarde moet de gebeurtenis de verplichtingen juist in werking stellen, terwijl bij een ontbindende voorwaarde de gebeurtenis juist aan die werking een einde maken.
Dat automatische karakter kan praktisch zijn. Partijen hoeven niet eerst opnieuw in actie te komen om de overeenkomst te beëindigen als de voorwaarde intreedt. Het voorkomt dat een partij door stilzitten aan de koop vastzit. Maar het kan ook een overeenkomst beëindigen die de koper graag wil behouden. Blijkt het perceel bijvoorbeeld zonder de vergunning toch interessant, dan kan de koop inmiddels zijn vervallen. Zonder nadere afspraak heeft de koper niet vanzelf de keuze om alsnog door te gaan. Een voorwaarde treedt in. Daar is geen wil voor nodig. Wil je de koop later toch doorgang laten vinden? Dan zal je opnieuw overeenstemming moeten bereiken.
Ontbindingsrecht: zelf beslissen of de koop doorgaat
Een contractueel ontbindingsrecht geeft die keuze juist wel. Het uitblijven van een bepaalde gebeurtenis beëindigt de overeenkomst dan niet automatisch. Het geeft een partij de bevoegdheid om dat te doen. Bijvoorbeeld: “Als de vergunning op 1 december ontbreekt, mag de koper de koop binnen tien werkdagen schriftelijk ontbinden.”
De koper krijgt daarmee een keuze. Wil hij toch doorgaan, dan hoeft hij dat recht niet te gebruiken. Wil hij uitstappen, dan moet hij tijdig handelen en voldoen aan de afgesproken vereisten.
Een ontbindingsrecht kan hier beter aansluiten bij de bedoeling van de koper. Als het uitblijven van financiering hem het recht geeft om de koop te ontbinden, kan hij zelf kiezen: uitstappen als financiering ontbreekt, of doorgaan met een andere bank. Leg daarbij ook vast binnen welke termijn en op welke manier de koper dat recht moet uitoefenen.
Dat biedt flexibiliteit, maar vraagt ook oplettendheid. Wie de termijn laat verlopen, kan zijn ontbindingsrecht verliezen en alsnog moeten afnemen. Voor de verkoper betekent een dergelijke regeling dat hij gedurende de afgesproken termijn moet afwachten welke keuze de koper maakt.
De drie regelingen naast elkaar
Opschortende voorwaarde | Ontbindende voorwaarde | Ontbindingsrecht | |
|---|---|---|---|
Werking | Verplichtingen werken pas na vervulling | Verplichtingen werken direct | Verplichtingen werken, maar beëindiging is mogelijk |
Automatisch gevolg | Ja, bij vervulling van de voorwaarde | Ja, bij intrede van de voorwaarde | Nee, u moet het recht uitoefenen |
Keuzevrijheid | Afhankelijk van afspraken | Niet vanzelf | De gerechtigde partij kan kiezen |
Belangrijkste risico | Verplichtingen worden niet meteen werkzaam | Verplichtingen vervallen, terwijl u wilt doorgaan | Ontbindingstermijn vervalt |
Een verkeerde formulering in de koopovereenkomst kan een verkeerde verwachting wekken
De naam die partijen aan een bepaling geven, is niet doorslaggevend. Een bepaling die ‘ontbindende voorwaarde’ heet, kan volgens de inhoud toch vereisen dat de koper tijdig de ontbinding inroept. Bij de uitleg tellen de tekst, de context en wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Stel dat een koper vanwege het opschrift denkt dat de koop automatisch vervalt wanneer de vergunning uitblijft. Hij stuurt daarom geen bericht naar de verkoper over de ontbinding. Vereist de bepaling juist een tijdige ontbindingsverklaring, dan kan hij toch ongewild aan de koop vastzitten. Dezelfde vergissing die de verkoper zekerheid over de verkoop geeft, kan de koper een ongewenste afnameverplichting opleveren. Anderzijds kan een koper van een koude kermis thuis komen als hij wenst af te nemen, terwijl feitelijk een ontbindende voorwaarde is ingetreden. De koper heeft dan immers geen recht op koop meer, hoe onbeduidend die voorwaarde ook kan zijn.
Voorbeeld: financiering door bank A of bank B
Een koper spreekt af dat de koop automatisch vervalt als bank A uiterlijk op 1 december geen financiering heeft verstrekt. Dat lijkt een goede bescherming: zonder financiering hoeft hij niet af te nemen. Bank A wijst de aanvraag af, maar bank B is bereid de aankoop te financieren. De koper wil dus gewoon doorgaan.
Toch kan de koop op 1 december automatisch zijn vervallen: de ontbindende voorwaarde knoopt immers aan bij financiering door bank A. Dat bank B de financiering verstrekt, voorkomt dan niet dat de voorwaarde wordt vervuld. De bescherming wordt zo een obstakel. Wil de verkoper inmiddels aan een ander verkopen, dan kan de koper niet zonder meer verlangen dat de oorspronkelijke koop alsnog wordt uitgevoerd.
Welke regeling past bij uw vastgoedtransactie?
Bepaal daarom eerst wat je wilt bereiken. Moeten verplichtingen pas ingaan na een gebeurtenis, automatisch vervallen of blijven bestaan totdat een partij voor beëindiging kiest?
Leg vast welke verplichtingen het betreft, wie mag handelen en binnen welke termijn. Die keuze maakt ook verschil voor de juridische afwikkeling en de fiscale gevolgen: voor terugbetaling, teruglevering en teruggaaf van overdrachtsbelasting kunnen per regeling andere regels en voorwaarden gelden. De juiste regeling begint bij het gewenste gevolg.