Bij projectontwikkeling wordt de levering van grond regelmatig gekoppeld aan het verkrijgen van een planologische besluit. Dat is begrijpelijk: de koper wil vaak eerst zekerheid over de mogelijkheden om zijn plannen te realiseren. Maar wat als die zekerheid lang op zich laat wachten en de koper toch al wil afnemen? Dan kan een ogenschijnlijk duidelijke leveringsbepaling onbedoeld in de weg zitten.
Wanneer kan de koper levering van de grond verlangen?
“Levering vindt plaats binnen tien werkdagen nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is verleend.”
Dat lijkt duidelijk. De bepaling geeft partijen een concreet aanknopingspunt voor het moment van levering. Toch beantwoordt zij niet de vraag of de koper ook eerder levering kan verlangen.
Dat kan relevant worden als procedures de planologische besluitvorming jarenlang vertragen. Ook kunnen de plannen van de koper veranderen, waardoor de ontwikkeling zonder de oorspronkelijk beoogde wijziging alsnog interessant blijkt. De koper wil dan misschien alsnog afnemen, terwijl de gebeurtenis waaraan de levering is gekoppeld nog niet heeft plaatsgevonden en mogelijk ook niet gaat plaatsvinden.
Een duidelijke leveringsbepaling is niet altijd duidelijk genoeg
Er kan vervolgens discussie ontstaan: moeten partijen op die gebeurtenis wachten of mag de koper ervoor kiezen eerder af te nemen? Het antwoord hangt af van de uitleg van de overeenkomst. De aangehaalde bepaling biedt daarover op zichzelf onvoldoende duidelijkheid.
Is het planologische besluit een voorwaarde of alleen het moment van levering?
Denk daarom vooraf goed na over de vraag wat partijen met de bepaling willen bereiken. Is het onherroepelijk worden van het planologische besluit daadwerkelijk een voorwaarde voor levering? Of is het slechts het moment waarop de levering in ieder geval moet plaatsvinden?
Dat verschil kan met enkele woorden worden ondervangen. Bijvoorbeeld door te bepalen:
“Levering vindt plaats binnen tien werkdagen nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is verleend, of zoveel eerder als de koper schriftelijk aan verkoper mededeelt tot afname te willen overgaan.”
Leg het recht op eerdere afname expliciet vast
Zo wordt expliciet gemaakt dat de koper niet hoeft te wachten totdat de beoogde planologische situatie is bereikt. Daarmee houdt de koper de mogelijkheid om eerder af te nemen, ook wanneer de beoogde planologische situatie uiteindelijk nog niet is bereikt.
Zo voorkom u discussie op het moment van levering
Een goede leveringsbepaling maakt dus niet alleen duidelijk wanneer partijen moeten leveren, maar ook of eerdere levering mogelijk is. Door het recht op eerdere afname uitdrukkelijk vast te leggen en daarvoor een werkbare termijn af te spreken, verkleinen partijen de kans op discussie. Zo houdt de koper ruimte om op gewijzigde omstandigheden in te spelen.